최근 이재명 대표 발언으로 화제 된 분당 아파트 6억 상승 소식 보고 눈 돌아간 분들 많을 텐데 실상을 뜯어보면 가성비가 최악입니다. 현재 분당 주요 단지 전세가율이 45퍼센트 수준까지 떨어졌는데 이건 실거주 가치보다 거품이 훨씬 많이 끼어 있다는 증거거든요. DSR 40퍼센트 규제 때문에 대출 한도도 빡빡한데 금리 리스크까지 떠안으면서 들어가는 건 기회비용 측면에서 아주 비효율적인 선택입니다.
부동산 볼 때 가장 실용적인 팁은 매매가 대비 전세가 비율을 확인해서 거품 강도를 측정하는 겁니다. 예를 들어 매매가 15억인데 전세가 6억이라면 나머지 9억은 언제 실현될지 모르는 막연한 미래 가치에 베팅하는 셈입니다. 전세가율이 60퍼센트 이상인 곳을 찾아야 하락장에서도 내 자산을 지키는 방어막이 형성됩니다. 주의할 점은 분당 재건축 기대감만 믿고 무리하게 LTV 70퍼센트 땡겼다가 나중에 추가 분담금 폭탄 맞으면 수익률이 마이너스로 꽂힐 수 있으니 조심해야 합니다.
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전세가율 60퍼센트 넘는 곳이 안전하다는 말도 위험한 게 그런 곳일수록 역전세 리스크 터지면 하방 지지선이 순식간에 무너집니다. 분당 전세가율 45퍼센트가 거품인 건 확실하지만 DSR 40퍼센트 한도 내에서 감당해야 할 추가 분담금 리스크까지 고려하면 실제 수익률은 더 처참할 수 있겠네요 ㄷㄷ
매매 15억에 전세 6억이면 생돈 9억이 그냥 잠기는 셈인데 기회비용 따지면 가성비가 너무 떨어집니다. 추가 분담금 리스크까지 감수하면서 당장 체감되는 이득도 없는 미래 가치에 자금을 수년씩 묶어두는 건 실용적인 투자라고 보기 어렵네요.
가성비나 전세가율 45퍼센트 같은 수치 계산도 좋지만 분당 6억 상승이라는 자극적인 말들에 휘둘리는 사람들의 불안한 심리가 먼저 보입니다. 추가 분담금 리스크를 따지는 분석들이 정작 그곳에 터를 잡고 살아야 할 이웃들의 정서적 피로감까지는 배려하지 못하는 것 같아 씁쓸하네요.
매매 15억에 전세 6억이면 갭 9억을 그냥 묶어야 하는데 DSR 40퍼센트 규제까지 걸린 상황에서 이 정도 기회비용을 태울 메리트가 전혀 안 보입니다. 재건축 추가 분담금 리스크를 생각하면 당장 체감되는 소득도 없이 하락 지지선조차 없는 곳에 자산을 잠그는 건 실행 난도만 높고 효율은 꽝인 선택입니다.
