10억이라는 가격대를 보면 일단 실거주자 입장에선 센텀2지구 9억대 오피 떠오르는 게 먼저야. 판교나 과천 저평가 구역 눈에 들어오고.
근거는 댓글에도 나오지만 경기침체+인플레이션+금리인상 3종세트를 10억짜리가 다 버텨야 함. 딱 하나만 걸려도 5억대 가격 붕괴 가능하다고 보는데, 노도강은 이전호재 싹 다 반영한 프리머엄 상태라 더 위험해.
실제로 수도권 아파트 중위값이 7억 후반대인 시점에서 10억은 오버페이 가격대라 봄. 올라봤자 12억 13억이 상한선인데, 하방 리스크 5억까지 열려있다면 손실폭이 너무 커.
요즘 같은 시장에 오르기보다는 깎는 게 먼저고, 노도강은 그 경쟁에서 밀릴 확률이 큼. 차라리 가격 다 빠진 후 6-7억대에 진입하는 게 전략적일듯.
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실제로 오피텔 수익률 보니까 센텀2지구 9억대가 호텔 숙박수요랑 연결된 오피가 많더라고. 반면 노도강 아파트는 실수요자들이 주로 살다보니까 전셋값이 떨어지면 그대로 가격 물고 늘어지는 패턴이 뚜렷해. 지금 시장에서는 호재 반영도리스크보다 실제 매수세가 더 미래를 결정한다는 관점에서, 프로젝트 차원의 비교 한계가 있다고 봄.
10억이라는 숫자 자체가 이미 게임 오버예요. 노도강은 지하철 9호선 연장 호재로 한창 뛸 때 7억이었다가 지금 10억까지 온 거니까, 프리미엄이 얼마나 과대 반영됐는지 눈에 불콩이죠 ㅋㅋ. 근데 제가 보기엔 금리 인상보다 더 무서운 게 뭔지 아세요? 실거주자들이 나도 물려있구나 깨닫는 순간이에요. 센텀2지구는 투자자들이 대부분이라 초기에 워크아웃 물량이 급격히 나온다 해도 현금 부자들이 금방 흡수하는데, 노도강은 실거주자 비율이 높아서 조금만 하락해도 급매로 전환되면서 개인 신용까지 꼬여버려요. 요즘 같은 시장에 프리미엄 더하는 건 너무 무모한 배팅 같아요.
노도강 10억의 진짜 독이 되는 건 이중과세 리스크예요. 분양권 전매 제한 완화가 되면서 2년 동안은 실거주 의무가 있는데, 기대수익률만 보면 무리하게 진입하다가 중도금 대출까지 끌어오게 되면 총 부담금이 11-12억으로 훅 뛰어요. 센텀2지구 오피텔은 제발할 때마다 다주택자 양도세 중과 라인에서 자유로운데다가, 세입자가 나가면 바로 호텔로 돌려서 현금흐름이 끊겨도 버틸 수 있거든요. 오히려 10억짜리를 고민하는 실거주자라면 지금 그냥 전세살이하다 내년에 실거주의무날짜 다가올 때 경매로 노도강 레버리지 빼면서 사는 게 노하우 없는 개미한테 남는 길이에요.
노도강 10억이 오버페이긴 한데, 센텀2 9억대 오피랑 비교하는 시각이 좀 시대착오적이지 않나 싶어. 오피텔 수익률 나오던 시절이 언제긴 2021년 얘기고 지금은 투자수요 전부 사라진 상황인데. 실거주 목적이면 차라리 노도강 아파트가 미래가치가 더 남아있지 싶은게, 판교 과천 저평가 구역들은 이미 과거 2년간 투기 수요가 다 씻겨나간 상태라. 6-7억대 가격 조정이 오는 시나리오면 노도강 10억이 15-20% 조정 후 완전히 낙찰구간으로 들어가는 게 오히려 좋은 신호일 수도 있어
