이번에 분당 서현동 시범단지 쪽 임장 다녀왔는데 전용 84제곱미터 급매 가격이 14억 5천만원대까지 보이더라고요. 그런데 확인해보니 전세가율이 45퍼센트 내외로 형성되어 있어서 실제 집값과 전세금 차이인 갭이 8억 가까이 벌어진 상태라 초기 투자금이 꽤 부담스럽네요. 전세가율은 매매가 대비 전세금 비중을 말하는데 이게 높을수록 실제 들어가는 현금이 적어지니 꼭 체크해야 하는 지표입니다. 요즘 LTV 70퍼센트를 활용해도 금리 부담이 커서 실거주하실 분들은 대출보다는 자기 자본 비중을 60퍼센트 이상 가져가는 게 자금 운용 면에서 훨씬 유리해요. 다만 재건축 호재만 믿고 무리하게 영끌했다가 총부채원리금상환비율인 DSR 규제에 묶여 대출 한도가 안 나오면 계약금을 날릴 수도 있으니 소득 대비 상환 능력을 냉정하게 계산해보고 접근하시길 바랍니다.
대상 지역: 경기 성남 분당. 가정 지표는 매매 16.4억 / 전세 8.2억 / 전세가율 50.0% / 대출금리 3.8%. 지역별 온도 차이가 커서 같은 뉴스라도 조건을 분리해서 보는 편.
실전 적용으로는 실거주 판단은 월 상환 가능액을 먼저 정하고 매물을 거기에 맞춰 거르는 순서가 효율적이다. 주의할 점은 금리와 보유비용을 빼고 가격만 보면 실제 부담이 과소평가된다. 당장 해볼 건 관심 지역 1곳의 최근 가격대와 전세가율을 같은 기준으로 표 없이 메모해보는 것이다.