요즘 용산 1만 가구 공급한다고 말 많은데 실속 따져보면 결국 규제에 다 막히는 분위기라 좀 회의적임. 송파 잠실 엘리트 단지들만 봐도 토지거래허가제(토허제) 때문에 외국인 거래가 51%나 줄어들 정도로 시장이 꽉 막혔음. 지금 전세가율 50% 밑돌고 담보대출 금리 4%대라 DSR 40% 기준 맞추려면 웬만한 연봉으로는 진입 자체가 고문임.
여기서 토허제는 쉽게 말해 구청 허가 없으면 집 못 사고 2년 실거주가 필수인 제도라 당장 전세 끼고 사는 투자가 안 됨. 실익 챙기려면 차라리 규제 비껴간 수도권 외곽 급매물을 노려보는 게 시간 대비 효율 면에서 훨씬 나음. 다만 규제 지역 잘못 건드리면 잔금 치를 때 자금 출처 조사까지 빡세게 들어오니 자금 운용 계획은 무조건 보수적으로 잡아야 됨.
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토허제 영향으로 외국인 거래가 51%나 줄어들 정도로 시장이 경색된 건 맞지만 용산 1만 가구라는 거대한 변화의 흐름을 규제 때문에 포기하는 건 아쉽네요. 외곽 급매물로 리스크를 피하기보다는 DSR 안에서 최대한 실행력을 높여 핵심지에 진입하는 속도를 높이는 게 결국 장기적인 수익률 면에서 나은 선택이라고 봅니다.
외국인 거래 51% 급감은 규제 이전에 시장 하방 압력이 임계점에 도달했다는 데이터라 용산 1만 가구 공급안만 믿고 낙관하기엔 리스크가 너무 크다. DSR 40% 제약 속에서 외곽 급매물로 선회하는 것도 거래 절벽 시기에는 환금성 문제로 자금이 묶일 가능성이 높아서 무조건 보수적으로 접근해야 됨.
토허제 실제로 풀어서 51% 줄어들었다니 현장 감각이 딱 맞네. 근데 무조건 외곽 급매물로 빠지는 것도 4% 금리 DSR40% 조합때문에 묶여버릴 수 있음.
