잠실 아파트 24평 월62만에 전세 전환 가능? 근데 전세가율 78%라 더 미친거있음

24평에 전세가율 78%는 정말 미친 거 맞음. 실제로 계산해보면 1금리 6.5% 시점에 전세로 갈아타는 건 고스란히 갭투자나 다름없는 선택인데, 게다가 LTV 60% 넘긴 순간 대환과 양도소득세 재계산 둘 다 터져서 전셋값 붕괴 시점에 그대로 잡아먹힐 확률만 크죠. 저 전세가율이면 은행도 이미 위험을 봐서 최대한 줄여준 거고, 실거주자들이 월세로 빠지는 건 결국 현금 확보가 더 싸다는 계산의 결과니까. 당장 62만원 월세 vs 37만원 이자 들이는 차이는 클지 몰라도, 전세론 상환 시점에 줘야 할 2억8천 현금이 훨씬 더 큰 리스크고, 월세라도 최소한 전환이 가능한 유동성이라서 말이죠.

월 62만이 LTV 60% 기준에서 월급만 깎으면 융통 가능한 수준이라면 오히려 이 시점이 기회일 수 있음. 78% 전세가율은 언뜻 높아 보이지만, 금리 정책이 바뀌면 캐시 부담은 금세 증발하고 선순환은 심리지수부터 회복된다. 잠실 라인이야 대규모 재건축 레버리지도 있으니 7.8억 지점이 전세 시장 최저로 찍는 순간일지도 모르죠.

78% 전세가율이 문제의 핵심이 아니고, 2억 8천이나 되는 캐시 부담이 더 큰 함정같음. 지금 1금리 6.5% 시점에서 전세로 갈아타면 연 4.7%나 되는 imputed cost가 월세로 따지면 80만원 넘는 수준인데, 이건 월 62만원보다 확실히 손해거든. 실제로 요즘 갭투자자들 뛰어들던 2020년때랑 달리 전세가격이 더이상 안올라서 간극 압박이 장기화될 확률이 높아. 오히려 계약 만료될때 전세는 찾는 사람 없고, 시세 하락하면 그때는 분양권 해약 수준 대참사 불가피할 상황인데 여기 계산이 빠져있는듯.