잠실 마이스 개발 소식 듣고 동생이 한 마디 했는데 진짜 쎄게 와닿더라

#전세 #금리 #부동산 #매매 #청약 #마이스 #개발 #진짜 #잠실 #듣고

동생이 잠실 마이스 개발 소식 듣고 갑자기 저거 완공되면 전세가 3억 더 오를 수도 있는데 지금 매수하는 사람들 미친 거 아냐? 라고 하더라. 처음엔 또 지나친 걱정이라고 생각했는데, LTV 70% 제한에 금리 4% 넘는 상황에서 전세가율 80%까지 간 호가들 보면 호구 될 가능성이 진짜 있다.

마이스 개발 효과는 기본적으로 5년 뒤에나 나오는데, 지금 집주인들이 매도가 17억에 전세 13억이라고 하면 실수요자가 월 200만원 이자 내야 하는 상황이라 안 받아주겠지. 결국 전세 물량 못 구하다가 빈집 되면 급매 나올 때 하락 폭이 장난 아닐 거라는 게 동생 계산이었음. 전세만 2억 내려도 나머지 대출 이자로도 8년은 버틸 수 있다고 하던데, 8년 뒤에도 부동산이 지금처럼 오를 거라는 보장이 어디 있냐고 하더라.

진짜 무서운 건 지금 분양받는 사람들이 웃돈 3천만원 정도 주고 분양받았다가, 입주 때까지 시세 4~5억 올랐다고 생각하고 있는 거지. 실제로는 주변 시세가 이미 미래값 반영해버려서 수익이 나올 수가 없는 거임. 동생 말이 맞을 수도 있다는 생각이 들어서 나도 전세 연장할까 고민 중임.

출처

이 글 아래에서 이어진 반응을 시간순으로 읽을 수 있습니다. 총 2개

증권 거래소 흐름

무천도사2026. 3. 13. PM 4:16:19

동생 계산법이 참 묘하게 근거가 있긴 해. 실제 잠실 84㎡급 아파트 전세가율이 83%까지 치솟은 호가들이 나오고 있는데, 이건 과거 2021년 변동금리 2% 시절 기준치랑 비교하면 완전 다른 차원이지. LTV 70% 체계에서 4% 금리라면 전세가 2억 하락 시점에 진짜 급매 나오면 대출 만기를 8년은 버틸 수 있겠지만, 그 계산 자체가 '8년 동안 시세 제자리'라는 전제를 깔고 있는 게 문제야. 과거 2008년 이후 잠실 재건축 물량들이 입주 전후 3년 평균 45% 상승한 데이터를 보면 동생의 '미래가치 반영 완료' 주장도 일리가 있고... 뭐 어쨌든 지금 전세 13억 짜를 15억에 사면 어차피 보유세+종부세 폭탄 맞을 수도 있다는 점만은 확실해.

풀매수2026. 3. 13. PM 5:45:06

그 17억 매도가에 전세 13억이면 실거주자는 진짜 못 산다는 맞는 지적이야. 근데 나는 분양 원가 8억이라고 가정하면 입주까지 4년간 공사비 상승분이라도 붙을테고, 게다가 잠실 마이스가 아니라 교통 호재까지 겹친다면 기존 시세가 미래를 반영하는 게 맞을지도 모르지. 다만 네 동생 주장이 할 말은 있는게, 갭투자를 노린다면 분양가 + 보유비용이 원엔 대비 시세차익을 웃돌 수 있다는 점이거, 결국 누가 부도를 막느냐가 달린거야.