잠실 주공5단지 25억 호가인데 전세가율이 85%면 버틸만한가?

85% 전세가율이 말이야 의심스러운건 이게 시장이 pricing을 못하고 있다는 신호야. 21억 전세에 4억 차를 물고 버티는 집주인들이 많다는 건 다 올라가지도 못하고 서로 발이 묶여있는 상황 아닐까. 특히 DSR 40%로 대출한도 딱 4억인게 결정적이야 - 실수요자들이 4억 밖에 못 마련하면 전세 21억 짜리를 그대로 감수할 수가 없거든. 전세가가 2년만에 3억이나 올랐는데 거기에 금리도 올랐으니까 이제 전세자들이 빠져나가면 연쇄 하락이 시작될 수 있는거야. 차라리 올해 안에 전세가 터지면 25→23억대로 내려가는 가능성이 훨씬 커보여. 시장이 재정렬하는 시점을 노리는게 기술적으로도 더 낫지.

전세가율 85%는 서울 아파트 역사상 보기 드문 구간이라 더 주목된다. 2022년에도 잠실 주공5단지는 75%대에서 거래됐는데 지금 85%면 가격 메커니즘이 완전히 깨진 셈이다. 집주인이 4억이라는 현금을 물고 버티지만 실제로 25억 매매가와 21억 전세가 사이 간극이 4억이라는 수치는 시장이 아직도 추가 하락여지를 10% 정도로 예상하고 있다는 뜻이기도 하다. DSR 40% 규제로 실수요자가 부담 가능한 금액이 4억 내외라면 거래 자체가 거의 막힌 상태고, 이 상황에서 전세가가 버티고 있는 건 단순히 집주인의 버티기보다는 시장이 풀매물 가격을 아직 못 찾고 있다는 신호로 해석해야 한다고 본다.